江苏常熟专业市场调研报告.pdf

1、江苏常熟专业市场调研报告李亚庆为了解国内服装批零外专业市场运营情况，学习其他市场先进运营管理经验，为市场新辟区域的招商及后续运营管理拓宽思路，于 10 月 15 日至 18 日分公司组织部分员工及商会、综治骨干成员赴江苏常熟考察调研，具体情况汇报如下：一、常熟市场运营情况（一）市场客流量依然下滑据各市场走访现场情况及各市场运营管理团队介绍，各市场客流量近年来均有不同程度的下滑，即便开始进入传统服装行业旺季，客流相较往年仍未有明显提升，今年的市场经营形势依然严峻。（二）三种形态市场并存对各市场的走访，可以发现，常熟服装市场主要分为普通市场、写字楼式高层建筑市场以及三层裙楼联结市场三个主要形态。（

2、三）市场租金概况第一楼男装租金约 1300 元/年，相较往年略有下浮;目前服装城内较好单铺位转租租金可超百万，转让价格可达 800-900 万元。但据了解，大部分商位租金价格均有不同幅度的下滑。（四）市场经营走势据走访了解，大部分受访商户的经营情况都较往年差，主要受纺织原材料大幅上涨、经营成本攀升、电商冲击以及大环境影响。多出现发货量较少、退換货率高等情况。二、常熟市场发展特征（一）市场转型擅抓住风口，多措并举引领发展以常熟服装城为首的市场集群在实体市场式微的情形下，主动寻求转型发展的机遇，一是积极打造云裳小镇，同步本土自主服装品牌企业以及上海优质设计师群体，辅以产业链配套，打造时尚创意产业为

3、引领的服务业集聚区，引领服装产业往创意设计延伸;二是探索国际一线品牌对行业的引领作用，与知名品牌运营服务商鼎鼎国际合作，在第一楼男装引入国际化品牌，助推地区服装产业的转型升级;三是依托淘宝直播资源，引入杭州等地直播机构并对接商家，目前已培育直播网红主播 40 余个，抢抓新媒体营销风口。（二）主动优化调整场内行业布局，探索转型破题之路下面以第一楼男装和常熟世界服装中心为案例：（1）第一楼男装：第一楼男装由常熟服装城集团有限公司运营管理，原为华盛停车场，于 2017 年改造，营业面积 3518，分地上四层、地下一层，目前主要开发一、四层，一层构置商铺 44 间，经营内容以男装为主，四层正在改造为网

4、红打卡与休闲区。目前场内为大开间、精装修铺位格局，单个铺位平均面积约 110。起初与常熟市设计师协会共同打造，以原创设计师街区为定位，集原创设计工作室、资深工厂店、潮流品牌集成为一体。后因运营不善，于今年 5 月招商引入鼎鼎赋能控股有限公司，在原入驻商户的基础上，划定国际品牌专营区，并将规划区域内的 13 家商铺（约 1200 平方米）外迁，重新招引 10 余个以国际品牌本土化设计、生产和运营为主要经营模式的商家入驻。（2）常熟世界服装中心：又称原创女装城及外贸大楼，共 28 层，其中负一层至六层为服装批发市场，七层至二十六层为写字楼，负二层为地下停车场，占地面积 30 亩，约 2万平方米，总

5、建筑面积 15 万平方米。业主为浙江台州温岭人士，现经营管理团队于 2017年 4 月接手管理市场区域，在初步磨合后，于 2017 年底、2018 年初确定了市场整体业态调整计划，分三步开展：首先，以与政府旅购区文化广场（配套休闲区域）相连通的负一层为主要打造楼层，招引平湖羽绒服优质商家入驻，同时整合市内其他羽绒服自产自销企业，打造具有价格优势的市内最大羽绒服集散区，并将原创设计进一步凸显，将 B1 层定位为“设计师精品女装”，目前区域商铺入驻率近 7 成;第二步，借势“非首都功能疏解”，招引北京服装专业市场商户入驻市场，丰富市场业态;第三步，以市内外贸村（专业街）“三合一”整治为契机，后发先

6、至，在常熟白马市场大量引入其中的外贸潮牌（仿大牌）的情况下，派驻专业招商团队调研外贸村基本情况，同时，结合自身各楼层业态发展趋势，最终确定在市场一层启动“腾笼换鸟”方案，场内资源整合与场外增量招引同步开展，一是调整续租方式，与商户签订不定期续租协议，为后续清退做好铺垫，二是落实现金补偿条款及商户转型计划，迅速“拔除钉子大户”，清退 300 余户，共计花费 100 余万元，三是招商团队无缝对接入驻外贸村搬迁商户，优选其中的欧美、原单两类共计 100余户商户，最终分别落地市场一层（欧美）与五层（原单），并成功倒逼原四层中老年女装上行至六层、与该层原经营的自产自销童装兼并融合。目前成为了市内外贸村搬

7、迁商户存活率及发展情况最好的市场，并有将场外外贸行业继续引入二、三层的预期。（三）政府导向“轻市场、重实业”，服装市场发展受限目前常熟市正在着力发展三大主导产业集群，分别为汽车及零部件、装备制造和纺织服装。但产业门类分散，三大产业的规上工业产值贡献率不到 50%，尤其是装备制造和纺织服装产业，虽有波司登、梦兰集团之类的本土“头部”企业，但影响力在几类主导产业中并不是特别突出。此外，市场虽集群式发展，但税收非常低廉，与企业无法比较，所以政府相较实体市场的发展壮大，更倾向于对实业类，尤其是汽车及零部件等产业进行资源倾斜，导致服装制造业的整体下滑、大量厂房空置、工人外迁，也是制约实体市场发展的重要原

8、因。三、思考及建议（一）强化调研，从产业链角度出发探索市场改革破题之路从常熟市场集群的发展特征来看，各大市场均面临实体市场转型破题的迫切需求，在大形势下，已有部分市场结合自身实际从行业布局着手，腾笼换鸟，大刀阔斧做转型。但转型之路大多不能一次到位，需要不断探索。篁园服装市场需要强化调研力量，从产业链上下游角度出发，合理研判调整的方式、风险和成效，抢抓城市有机更新的机遇，寻求市场转型破题之路。（二）尝试弹性招商及业态调整方式，有效盘活市场为商户服务、促进商户转型是市场管理的基本理念，但在招商及业态调整中，不少处理方式与商户的既得利益是有部分背离甚至冲突的。可以借鉴常熟世界服装中心的招商、商户考核模式，建立弹性的准出制度，掌握一手招商资源，对经营不善的商户，通过匹配合适的转租、转让方，实现商位的有效盘活。（三）探索建立市场联盟，着力内外贸联动，实现优势互补资源整合联动、产业链上下游抱团发展已经成为行业发展趋势。常熟的市场群拥有大量的优质产业链上游资源，例如大量具备自主设计、研发、生产能力的男装生产企业。可通过建立市场联盟，在内销方面，由常熟专业市场牵头组建优质生产企业队伍，与本市场优质代销商户匹配，降低本市场的商户经营成本，并助力商户更好地把握潮流风向。同时可以义乌市场的高外向度为依托，助力常熟男装在外贸渠道的拓展，实现资源互补。