房地产公司借款费用资本化的探讨.pdf

1、房地产公司借款费用资本化的探讨刘琼摘要：近些年，房地产开发公司资金投入较为集中、回收投资周期长、开发经营时间久，在房地产开发公司中的一个常见现象即公司的资产负债率上涨，因此，当前开发商的焦点问题即采用筹集债务资本的方式来筹集资金，利用财务杠杆在最大限度上实现投资效益。本文围绕房地产行业的内部特点，针对目前普遍存在于房产公司中的问题提出解决策略，以改进会计核算工作，以此推动房产公司的借款费用资本化。关键词：房地产公司;借款费用;资本化一、引言在市场的发展下，由于法治建设的持续完善，我国的房地产行业开始步入正确的轨道，产业逐渐规范化，但是针对一些房地产行业中的不足，仍然需要探索并持续改进，就房地产

2、开发公司来说，之所以拥有较高的资产负债率，主要由于，和其他的普通商品相比，房地产公司的“产品”资金投入更为集中、单位价值高、资金回收周期长、资金循环慢、开发经营时间久，普通的商品则刚好与之相反，所以，为了筹集债务资本、使资金成本降低，财务杠杆的模式便受到了推广。在此前提下，在房地产开发中，如何处理借款费用便成为了一个焦点问题，本文针对该问题展开讨论。二、房地产业借款费用资本化中存在的问题为了提升会计信息水平、使企业财务报表的可比性有所提升，财政部多次制定有关法规来对借款费用的会计处理进行规范，在 2006 年 2 月财政部修订并颁布了我国公司会计准则第 1 号借款费用。该条例具有实际应用价值，

3、对于借款费用的会计处理能够起到规范作用，可是在实际操作中，房地产开发公司仍然有许多有待改进的地方。（一）资本化开始时点的提前性即便房地产公司支付大量资金购买土地，假如房屋实体还没有建造，就不能理解为资产达到预定能够使用、可销售状态必要的生产活动与购建，如果违背将违反借款费用资本化的第三条，即不应将土地使用权由无形资产转化为开发成本项目。近些年，在房产开发的成本中，土地使用权价款的比率为 30%到 50%不等，甚至更高。在买入土地后，房地产公司会依据市场情况或其他方面的因素，在超过一年的时间后开展项目工程，同时，土地是为产品而购买的，作为房屋开发中的土地成本是理所应当的，如此一来，借款费用资本化

4、的对象便是购置土地时所使用的借款费用，也就提前开始了资本化的过程。（二）在专用借款及一般借款规定的局限性在会计核算中，房地产公司为了使开发成本更加准确，一般会在季末或月末根据工程完成情况来对开发成本进行预估。在对转项借款费用进行计算时，会直接运用未动用利息的存息和银行借款实际的利息费用之差，将有关的开发成本中将其用作资本化金额展开计算，通常，借款利息的金额发生资本化时，会使用上一季末或月末积累的超过专项借款部分的开发成本加权平均数与其在一般借款中所占用的资本化比率进行相乘得出结果。可是上述的累计开发成本中已经包括其他的预估数和预付工程款等，按照这种方式进行计算，将会使资本化的金额增加。除此以外

5、，如果同时与许多工程项目的开发有关，不但要对一般借款的加权平均利率进行计算，还要计算累计支出加权平均数，这增加了计算的难度，假如采用较高或最高的资本化率，也会使资本化金额有所增加。（三）对借款费用停止资本化起止时点的局限性房地产开发公司在分期开发土地时，会将许多因素作为依据，如房屋种类、房屋销售状况、土地规模、规划限制、运营资金水平等原因，在前期大致完成后，再开发下一期。可是，在会计核算中可能会同时核算种类相同房屋的开发成本，只有在所有的房屋都竣工后，才能完成对成本归集资本化的开发，这样将在无形中增加资本化的金额。由于销售形势的差异，房地产开发公司的资本化起止时点也会有所不同。假如运用了预售形

6、式，房地产公司在产品的开发建造上，一旦达到预售的标准，就能够申请预售许可证预售房屋，可是这时距离使用仍有很长的建造时间，这将导致预售房产项目的资本化周期与现房销售周期更短，进而导致房地产项目所承担的预售借款费用通过费用化的形式被处理，因此，如果销售是停止资本化的时间，将违反会计的惯例。假如销售现房是停止资本化的时间，会产生如下后果，即开发产品已经能够使用，但是却依然对借款费用施行资本化。因此，不管是哪一种情况，用开发产品的销售来定义资本化停止的时间显然不够科学。三、改进房地产业借款费用资本化的策略（一）拓展借款费用资本化的适用范围，提升其适用性在某种意义上将借款费用的资本化范围扩大，与旧的会计

7、准则相比，新的借款费用准则将拥有更加广泛的应用范围，旧的借款费用准则仅仅对固定资产适用，通过长时间的构建或生产活动方可销售与使用的存货及投资产房等添加到了新的会计准则中。为了跟上国际化的进程，房产开发商应当注重披露有关资讯。其一，提升土地的储备量资讯与成本构成资讯。在开发房地产时，土地成本在开发成本内占据着很大的比重。所以，是否具有土地储备的成本状况和土地储备，对于公司将来的发展而言十分重要。一个公司如果自身的土地储备数量丰富且价格较低，在此基础上，会为公司带来巨大的经济效益，当土地出让由市场出让转变为招标拍卖的出让形式后，与其他公司相比将更加具备竞争力，可以在将来的三至五年中持续增长，进而具

8、备投资价值。可是信息使用者仅仅通过公司提供的土地使用权总额，不能对土地的储备信息进行判断。所以，将土地的成本状况和土地储备量备注在公司的财务报告中进行披露是十分必要的。其次，加大披露分项目的现金流量信息。我们倡导将分项目的现金流量信息备注在财务报告中，也就是将公司的不同开发项目作为基础单位，对其开发经营时所产生的经营活动现金流量进行披露，其中包含了支付工资、购置工程物资和销售房地产的收入等现今，现今流量信息的实用性可以由此得到提升。最后，要留意对质量保证金与风险进行披露。高风险性是房地产开发行业的特征之一，应当在披露会计信息时对其进行体现。详细来讲，从一方面看，要对质量保证金制度加以完善，确保

9、房地产商品的质量，可是由于房地产商品具有高价值和持久性，不同于普通的工商公司产品质量保证，房地产开发公司的质量保证金的保证时间更久、金额更大。所以，公司应當依据开发项目的详细情况，来对质量保证金进行提取，将其加入到工程成本中，以提升防范风险的水平。从另一个角度来看，除了抵押风险，还应当将不同的风险体现在财务会计的报告中，也就是将风险披露的内容标注在房地产开发公司的报表中，重点说明公司在土地工程和开发土地等方面所面对的土地、开发与集资风险，对风险进行公开。（二）合理运用加权平均利率借款费用内的资本金额对实质重于形式原则做出了合理的考虑，进而做出了明确规定，规定中的原则应当符合实际状况，这样才能避

10、免公司出现对子资本化的金额预估不准的情况;其中的最后一条最为关键，即应当具有实用价值。以此为前提，提出了下述的修改意见，第一，在相同的时间内，借款费用中所借到的资本化金额、到期的资本化金额，在与加权平均数的累计数额相乘后，得出了相同的结果。当专项借款为多笔时，同时，各项借款具有相同的借入时间与到期时间，应当按照加权平均利率计算所有的借款。第二，借款费用在不同时间段内所累计的借入金额，应当符合“先支出先借入的款项”的标准。如果借款费用已经发生，且专项借款为多笔，且借入的时间也不一样时，在计算加权平均数的累计支出时，应当先支出先借入的款项。以此为前提，针对不同借款中的支出，要进行分别计算和严格区分

11、，后一笔借款的支出将受到上一笔借款的影响，当上一笔借款能够顺利支出后，后一笔借款的支出才可以视作资产支出。与此同时，两笔借款之间的资产支出视作公司自有的资金。最后，同期内，如果借款费用到期时间不同，就应当履行“先支出短期限的借款”这一原则。如果专门借款为一笔以上，同时不同借款拥有相同的借入时间和不同到期时间，在计算累计支出的加权平均数时，应当将“先支出短期限的借款”作为前提条件，假如没有完成上一笔借款，就不能支出下一笔借款。（三）增强我国借款费用资本化有关链接制度的链接性一部分会计法规为了解决更换新的会计制度时所产生的一些疏漏，将会计制度作為基本条件，在制定过程中并没有完全依据最新发布的会计条

12、例来体现其地方性或行业性，应当增加培训和宣传新会计制度的力度，使制度的各个环节都能够实现到位、准确和快速。如下为几点建议：首先，要快速颁布和准则有关的实施规定。其次，要对内审制度进行强化。审计工作者要对会计人员职业判断的科学性予以关注，加大监督力度，避免公司为了提升业绩而不合理的应用会计处理。针对借款费用，注册会计师应当分析调查被审单位专项借款的使用情况与一般借款的使用情况，进而了解其计算资本化利息的形式，对其合理性进行探究。最后，充分协调税法和会计。税法和会计目标的达成方式一样，所以，税法和会计准则势必会形成差异。在执行新会计准则后，公司在调整所得效益的纳税时将更加复杂，因此，个企业应当将严

13、格遵守企业自身的规定与目标为基础，充分协调税法与会计。在管理房地产业时，房地产销售其商品收入的标准的正确收入确认和应用收入确认应当达到两项要求，即法律标准和专业标准。第一，专业标准即会计准则和会计制度中，在销售商品时规定收入应当达到的标准，即收入确认所要具备的四个核心要素：能够可靠计量有关的成本与收入;公司不对售出的商品进行控制;公司为购买方转移商品所有权中的报酬与核心风险;公司可以流入有关交易的经济效益。第二，法律标准。法律标准即我国的有关法规中表明房产销售所要遵循的标准与条件：如果土地使用权是通过出让的方式获得的，并没有根据合同的规定，为所有土地的使用权支付出让金，没有获得土地使用权证书，

14、或者违反了合同进行投资开发，没有依法登记领取权属证书，以及所有权具有争议性的房地产是不能进行买卖的。一旦违背了如上所述的标准，即便已经开发完了房地产商品，甚至转移了风险，得到了有关的报酬，也不能将其确认为收入，专业标准的基础就是法律标准。四、结束语总而言之，关于借款费用的资本化，国内的会计制度并未联系房地产行业的生产经营方式进行全面的思考，这对房地产公司的实际会计操作形成了负面影响，其经营的业绩常常与现实不符，财务状况的比较性也较差，房地产公司的会计核算缺少真实性。对此，应当在房地产公司的开发过程中，在资本化的范畴加入借款费用，以资本化的形式对其进行处理。参考文献：1张润丰.关于借款费用资本化的探讨J.纳税，2019，13（27）：156-157.2王晶.关于借款费用资本化问题的探讨J.中国乡镇企业会计，2019（06）：88-89.