北京朝阳来广营乡项目土地投资决策报告.pdf

1、 土地投资决策报告 2012 土地投资决策报告 北京市朝阳区来广营乡土地储备项目（A2 地块）该地块位置优越，建设条件良好，周边发展成熟，且前期开发用地集中，区域预期良好，我司拟对其进行摘牌开发，现拟对地块指标虚拟开发利用，计算预期收益水平，以决策土地招拍挂跟进。2012 天朗易研通2012-10-6 土地投资决策报告 2012 目录 第一部分：项目总论.3一、宗地概况.3（一）、宗地名称.3（二）、宗地四至范围.3（三）、项目规划控制指标.4（四）、地块位置及周边环境.4第二部分：市场研究.5一、城市土地市场.5（一）、土地供应分析.5（二）、北京住宅土地供应走势.6（三）、土地成交分析.6

2、（四）、北京住宅土地成交走势.7二、区域土地市场.8（一）、区域土地供给.8（二）、区域土地成交.8三、商品房市场供销.9（一）、供应特征分析.9（二）、成交特征分析.12（三）、存量特征分析.15（四）市场走势研判.17第三部分：项目开发方案.21一、项目拟定位方案.21（一）、项目 SWOT 分析.21（二）、项目定位方案.22二、产品设计建议.23（一）、产品配比建议.23（二）、价格建议.24（三）、推售策略建议.26第四部分：项目成本收入估算.27一、总成本估算.27（一）、土地成本.27二、租售收入估算.29第五部分：财务评价.30一、投资收益率.30二、销售利润率.30三、敏感性

3、分析.30（一）、地价敏感性分析.30第六部分：土地获取可行性结论.31一、项目可行性判断.31二、可行性研究深化.31 土地投资决策报告 2012 第一部分：项目总论 一、宗地概况 （一）、宗地名称 地名称 朝阳区来广营乡土地储备项目 A2地块二类居住用地 公告时间 2012/8/27 交易方式 挂牌 开发程度 六通一平 交易文件编号 京土整储挂（朝）2012051 号 建设用地面积 6.15 万 代征地面积 3.16 万 规划建筑面积 11.92 万 用地性质 R2 二类居住用地、R52 小学用地、R51 中学用地 容积率 1.94 最新报价(万元)暂无报价 公告文件 挂牌交易公告.doc

4、（47.25KB）地理位置 行政区 朝阳区 区域 城区 环线位置 五、六环之间 宗地地址 朝阳区来广营乡 交易信息 挂牌竞价起始时间 2012 年 9 月 17 日 9:00 起始价 12.84 亿元 挂牌竞买申请截止时间 2012 年 9 月 28 日 15:00 最小递增幅度 650 万元 挂牌竞价截止时间 2012 年 9 月 29 日 15:00 交易地点 市中心交易市场 历史报价 暂没报价 （二）、宗地四至范围 本次挂牌出让宗地位于朝阳区来广营乡。具体四至范围是：东至：红军营路中线，南至：洼里路中线，西至：红军营西路中线、京国朝用（2001 划）字第 0034 号及现状中国航天研究院

5、围墙，北至：北苑二号路中线。土地投资决策报告 2012 （三）、项目规划控制指标 挂牌编号 建筑使用性质 出让年限 土地面积（平方米）建筑控制规模(平方米)京土整储挂（朝）2012051 号 R2 二类居住用地、R52 小学用地、R51中学用地 居住 70 年 商业 40 年 综合 50 年 93092.896 其中建设用地面积61500 119200 （四）、地块位置及周边环境 项目所在区域是北京亚奥辐射区域，是发展较为成熟的城市区域，属于北京地产北苑板块，国家奥林匹克森林公园位于区域西侧，南侧为北京北五环路，归到交通 5 号线北苑路北站及轨道交通 13 号线北苑站近邻。区域城市化水平较高，

6、人口密集，居住区分布较多，城市开发较为兴盛，万科星园、北京青年城、时代庄园、旭辉奥都、北苑家园等成熟小区及新开发社区如：润泽庄园、中国铁建国际城、世华泊郡、华贸城，具有极高的开发愿景。土地投资决策报告 2012 第二部分：市场研究 一、城市土地市场（一）、土地供应分析 近 12 个月，北京土地市场供应经营性用地共计 93 宗，建设用地面积583.77 万平方米，规划建筑面积 1307.67 万平方米。其中居住类用地类 51 宗,建设用地面积 420.35 万平方米，规划建筑面积870.23 万平方米，占 66.55%（建筑面积占比）；综合 21 宗，建设用地面积96.74 万平方米，规划建筑面

7、积 208.58 万平方米，占 15.95%（建筑面积占比），商业金融用地 21 宗，建设用地面积 66.72 万平方米，规划建筑面积 228.84万平方米，占 17.50%（建筑面积占比）。土地投资决策报告 2012 近 12 月北京公告经营性土地用途结构图表如下：（二）、居住类用地供应走势 近 12 个月以来，北京市住宅用地急剧减少，呈现线性下降的明显趋势，其中 3、4、7 月月出现连续断供居住类用地，这与住宅产业受到宏观调控之策影响不无关联。（三）、土地成交分析 近 12 月北京共成交经营性用地 74 宗，建设用地面积 446.9 万平方米，规划建筑面积 1044.03 万平方米。其中居

8、住类用地类 40 宗,建设用地面积 340.9 万平方米，规划建筑面积724.15 万平方米，占 69.36%（建筑面积占比）；综合用地 12 宗，建设用地面积 44.49 万平方米，规划建筑面积 103.2 万平方米，占 9.88%（建筑面积占比），土地投资决策报告 2012 商业金融用地 22 宗，建设用地面积 61.51 万平方米，规划建筑面积 216.68万平方米，占 20.75%（建筑面积占比）。近 12 月北京经营性土地成交结构图表如下：以下仅列印与本地块区位相似，属性相同的 4 个典型地块。（四）、北京住宅土地成交走势 近 12 个月北京市住宅用地成交同样颓靡不振，呈明显的线性下

9、降趋势，其中 3、5、8 月出现零成交，可见在住宅政策限制的市场条件下，土地出让及受让出现谨慎观望的态势，偶有城市中心高性价比地块，必然出现哄抢。如 4月成交东城区香河园 3 号居住及商业金融用地项目，溢价率 43.5%，楼面积25749 元/平方米成交。随着 8 月公告井喷入市优质地块，9 月土地成交有望明显改观。土地投资决策报告 2012 二、区域土地市场（一）、区域土地成交 近 12 月以来，朝阳区来广营区域成为热点供地区域，共有 3 宗住宅类用地供应，其中前两宗都以挂牌价成交，溢价率为 0%，楼面地价分别为 10807元/平方米和 12523 元/平方米，累计建筑面积为 47.31 万

10、平方米。（二）、区域开发建设 在开发成交的地块中，来广营乡土地储备B1-B3 地块已规划为亚奥金茂悦项目，定位高端住宅。土地投资决策报告 2012 三、商品房市场供销（一）、供应特征分析 1、供应结构分析 1.1、8 月供应结构总览 8 月北京商品房新增供应 新增供应套数 新增供应面积(万)普通住宅公寓 6217 68.43 别墅 151 3.95 写字楼(办公)116 5.23 商业 208 3.64 合计 6692 81.258 月北京新增商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）6692套，新增 81.25 万平方米，其中住宅类供应最多，住宅公寓+别墅新增供应占月新增总供应面积的

11、 89.08%，办公类物业新增占总新增面积的 6.44%，商业物业新增最少，占月总新增的 4.48%。1.2、8 月新增套数结构关系 8 月全市新增商品房中，从成交套数角度，住宅类占有量最多，占全市成交的 95%（普通住宅+别墅）。商业产品为 3%，办公仅占 2%。土地投资决策报告 2012 1.3、5 月新增面积结构关系 8 月全市新增商品房中，从供应面积角度，住宅类占有量最多，占全市成交的 89%（普通住宅+别墅）。办公类产品为 6%，商业仅占 5%。2、供应量走势 8 月北京商品房供应面积 78.99 万平方米，环比 7 月减少 40.77%，同比减少 33.88%。北京商品房新增供应量

12、走势如下图：从期房商品房供应情况来看，8 月期房商品房供应量 75.19 万平方米，环比减少 39.73%，同比减少 36.86%。土地投资决策报告 2012 北京期房商品房新增供应量走势如下图：从全市商品房供应总量走势来看，今年 12 月持续走低，3 月集中增加供应，45 月递减，继 67 月持续走高后，8 月开始大幅回落。8 月北京商品房供应量环比减少 40.77%，其中期房商品房供应环比减少 39.73%。土地投资决策报告 2012（二）、成交特征分析 1、成交结构分析 1.1、成交结构总览 商品房类型(立项用途)成交套数 成交面积(万)成交均价(元/)成交金额(亿元)普通住宅公寓 13

13、509 139.15 20860 290.26 别墅 243 8.5 25802 21.94 写字楼(办公)851 10.74 26394 28.36 商业 495 7.16 22412 16.04 合计 15098 165.55 21540 356.598 月北京成交商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）15098套，成交 165.55 万平方米，总体成交均价 21540 元/建筑面积平方米，成交总额 356.59 亿元。1.2、成交金额结构关系 8 月全市成交商品房中，从成交金额角度，住宅类占有量最多，占全市成交的 87%（普通住宅+别墅）。办公类产品为 8%，商业仅占 5%。

14、土地投资决策报告 2012 1.3、成交套数结构关系 8 月全市成交商品房中，从成交套数角度，住宅类占有量最多，占全市成交的 91%（普通住宅+别墅）。办公类产品为 6%，商业占 3%。1.4、成交面积结构关系 8 月全市成交商品房中，从成交面积角度，住宅类占有量最多，占全市成交的 89%（普通住宅+别墅）。办公类产品为 7%，商业占 4%。1.5、成交量走势分析 8 月北京商品房成交面积为 165.64 万平方米，成交面积环比增加 9.35%，同比增加 52.23%。北京商品房成交量走势如下图：土地投资决策报告 2012 从期房商品房成交情况来看，8 月期房商品房成交 131.18 万平方米

15、，环比增加 10.32%，同比增加 55.21%。北京期房商品房成交量走势如下图：从全市商品房成交量走势来看，今年 12 月持续走低，3 月激增 4 月回落，56 月持续走高，继 7 月回落后，8 月又开始小幅回升。8 月北京商品房成交量环比增加 9.35%，其中期房商品房成交量环比增加 10.32%。土地投资决策报告 2012（三）、存量特征分析 1、存量产品结构 1.1、存量产品类型：住宅、商业、办公结构 8 月北京商品房存量 存量套数 存量面积(万)普通住宅公寓 88653 980.37 别墅 4456 176.15 写字楼(办公)12150 306.22 商业 13731 289.42

16、 合计 118990 1752.168 月北京商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）存量合计 118990 套，存量 1752.16 万平方米，存量套数环比 7 月的 127396 套减少6.60%，存量面积环比 7 月的 1752.34 万平方米减少 4.81%。1.2、存量套数结构关系 8 月全市存量商品房中，从存量套数角度，住宅类占有量最多，占全市成交的 78%（普通住宅+别墅）。商业占 12%，办公类产品为 10%。土地投资决策报告 2012 1.2、存量面积关系 8 月全市成交商品房中，从存量面积角度，住宅类占有量最多，占全市成交的 66%（普通住宅+别墅）。办公类及商业

17、产品各占 17%。土地投资决策报告 2012（四）市场走势研判 1、供需关系和价格走势 8 月北京商品房供需比值为 0.48，环比减少 45.84%，同比减少 56.56%。8 月商品房均价 21537 元/平方米，环比上月成交均价 21027 元/平方米上涨 2.43%，同比下降 3.90%。截止 8 月底，北京商品房存量 1735.23 万平方米，环比减少 1.64%，同比减少 23.57%。北京商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图：北京商品房成交均价和存量月度走势如下图：其中 8 月期房商品房供需比值为 0.57，环比减少 45.37%，同比减少59.92%。土地投资决策报告 201

18、2 从期房商品房成交均价走势来看，7 月期房商品房成交均价 21032 元/平方米，环比下降 0.60%，同比下降 9.43%。截止 8 月底，北京期房商品房存量 1429.34 万平方米，环比减少 2.72%，同比减少 21.12%。8 月北京商品房市场市场表现供小于求，环比上月来看，供应大幅减少，销量增加，供需比值减少，存量微减。8 月北京商品房成交均价环比上涨 2.43%，但从期房成交均价来看，环比下降 0.60%。北京期房商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图：北京期房商品房成交均价和存量月度走势如下图：2、未来市场研判 供应总体呈线性下降趋势 从 12 个月以来的总体供应趋势看，总

19、体供应面积线性趋势下降，预计 9月新增供应面积较 8 月仍有小幅反弹，但从年度总体趋势来说仍将保持线性下降趋势。土地投资决策报告 2012 成交规模呈线性增长趋势 12 个月以来，总体成交面积呈增长趋势，但 7 月观测呈微降趋势，可见 8月反弹，随着金九银十传统销售旺季的到来，预计未来仍呈平稳状态。存量规模呈线性增长趋势 从 12 个月存量发展趋势来看，总体库存商品房呈线性减少趋势，预计 9月因成交增长，供应减少而使存量呈继续下降趋势。土地投资决策报告 2012 价格呈线性下降趋势 12 个月以来，总体成交均价呈线性趋势下降，但 2012 开始小幅回升。4月以来，围绕 21000 元/平方米起

20、伏，预计 9 月在当前市场存量减少的市场声音下，以及成交趋势看好，价格将有小幅微涨。土地投资决策报告 2012 第三部分：项目开发方案 一、项目拟定位方案 （一）、项目 SWOT 分析 1、项目优势分析（Strengths）：区位优越：项目位于北京亚奥辐射区，近邻望京、北苑板块，区位成熟度高；交通便利：道路交通便捷，近邻北五环，轨道交通站点多；上风上水：周边景观环境丰富，为城市上风向，自然环境强于其他区域；区域成熟：周边为传统的成熟居住集聚区，成熟度高；2、项目劣势分析（Weaknesses）：基础设施：周边待开发地块较多，影响项目的整体环境；3、项目机会分析（Opportunities）：高

21、端共创：项目周边目前多规划高端住区，形成良好居住形象；深入人心：项目周边口碑深入人心，具备较强的城市吸引力；4、项目威胁分析（Threats）：限购政策：限购令导致高端客户基数缩减；区域分流：全市范围内同质供应较多，竞争激烈，客户分流严重。土地投资决策报告 2012（二）、项目定位方案 城市核心亚奥新区样本 宁静的城市繁华区，返朴归真家居；依托区域，建设中式景观大宅府邸；满足客户品质期望，筑建高端住区；土地投资决策报告 2012 二、产品设计建议（一）、产品配比建议 1、区域成交明细 近 12 月区域成交结构 成交面积(万)成交比例 普通住宅公寓 24.43 70.02%别墅 0 0.00%写

22、字楼(办公)0.43 1.23%商业 3.25 9.31%车位车库 6.74 19.32%其它 0.04 0.11%合计 34.89100.00%近 12 月来广营及周边区域成交监测中，普通住宅成交 24.43 万平方米，（含期房、现房），占据 70.02%，没有别墅类成交，办公为 0.43 万平方米，占 1.23%；商业成交 3.25 万平方米，占 9.31%，车位车库成交 6.74 万平方米，占 19.32%。2、区域成交结构 近 12 月来广营区域成交监测中，普通住宅成交大比例成交，现拟以区域成交为依据，进行产品配比建议。土地投资决策报告 2012 3、产品配比建议 项目规划建筑面积为

23、11.92 万平方米，含小学、中学各一，拟根据区域市场成交特征及居住区设计规范对中小学面积配置进行产品配比建议，具体配比如下：（二）、价格建议 1、销售价格建议 比准价格 区域房地产市场交易频繁，可依据的市场价格较多，以下为近期交易数据，以其简单平均价格作为参考；序号 项目名称 周(2012-06-01 至 2012-08-31)供应成交商品房 本周成交 拟定价 面积 套数 均价 定价权重 1 紫御华府 2529.33 7 52402 40%2 中国铁建国际城 14794.89 110 28160 10%3 亚奥金茂悦 30000 4 天润福熙大道 21293.22 145 26020 10%

24、5 北京华贸城 5522.01 27 24817 10%6 北京城建筑华年 4094.69 32 22818 10%7 北京城建世华泊郡 46372 424 23271 10%8 北京城建N 次方 10768.21 171 19298 10%总合计 105374.4 916 24870 35400 产品配比建议 成交面积(万)比例%中小学 3.22 27.00%普通住宅公寓 7.75 65.00%写字楼(办公)0 0.00%商业 0.95 8.00%车位车库 0.00 0.00%合计 11.92 100.00%土地投资决策报告 2012 以上表毗邻项目的（亚奥金茂悦项目，未售，预期均价 300

25、00 元/平方米，最具参考性）为参考，当前市场均价为 24870 元/平方米左右；紫御华府为 52402元/平方米左右；中国铁建国际城 28160 元/平方米；天润福熙大道 26020 元/平方米；北京华贸城 24817 元/平方米；城建筑年华 22818 元/平方米，城建世华泊郡 23271 元/平方米，城建 N 次方 19298 元/平方米。根据项目区位关系，采取不同权重，拟定紫御华府 40%权重，其它项目各10%权重，加权平均价格作为项目当前应确定的销售均价，经测算为：35400 元/平方米。趋势价格 根据近 50 个月的北京市商品住宅均价平均发展速度，以 2008 年 6 月的1256

26、5 元/平方米为基期，2012 年 8 月（第 50 期）的 21145 元/平方米之平均发展速度为 1.01。01.1125651145250t假定项目于 2013 年 9 月开始预售，9 月入市价格，采用长期趋势法的平均发展速度法来确定，以当前 2012 年 8 月周边加权均价为基期，13 个月后，即 2013 年 9 月的项目入市价格即为：平方米元/402881301.13540013V 土地投资决策报告 2012（三）、推售策略建议 住宅部分根据当前去化率水平，假定项目全部销售期为 12 个月，入市时间为 2013 年 9 月，可按照如下时间完成推售：商业部分按照与住宅同期同比例假设，

27、12 个月销售完毕。土地投资决策报告 2012 第四部分：项目成本收入估算 一、总成本估算 （一）、土地成本 1、土地溢价可能 根据项目挂牌价格，以及近 12 个月相似地块的溢价水平，土地成交可能的溢价率预计在 20%-50%之间，根据项目自身的优势，项目溢价率很有可能在10%-30%左右实现（参照两宗来广营地块，溢价率 0%，但中心城土地稀缺，导致区域需求旺盛）以下按照溢价可能列表，分析楼面地价:根据溢价可能，初步拟定本项目摘牌溢价率为 20%，该情况下，土地成交价 155364 万元，楼面地价为 13034 元/平方米，土地成交单价为 16689 元/平方米。成交后缴纳契税，实际土地成交为

28、 15.54*（1+3%）=16.01 亿元 二、其他成本 1、前期工程费（略），详见附件一：项目利润表，费用额度为 0.21 亿元。土地投资决策报告 2012 2、建安成本 项目定位为高端住宅，且项目容积率为 2.0，适宜建设小高层产品，根据项目特性，拟定项目土建成本为 4000 元/建筑面积平方米，园林景观 1000 元/平方米，智能化费用 1000 元/平方米。中小学建安 4000 元、平方米。据此，项目 119200 万平方米，总建安工程费为 8.93 亿元。3、基础设施费（略），详见附件一项目利润表，费用额度为 0.39 亿元。4、销售费用 按照销售收入的 3%计算，本项目销售收入为

29、住宅+商业+车位收入，详见项目附件二：销售收入表。本项目销售收入为 44.23 亿元，因此，销售费用为44.23 亿元*3%=1.32 亿元。5、管理费用 管理费用按照前期工程费、建安工程费、基础设施费之和的 3%计提，即（0.21+8.93+0.39）*3%=0.19 亿元。6、不可预见费 不可预见费按照前期工程费及建安工程费用之和的 2%计提，即（8.93+0.39）*2%=0.19 亿元。土地投资决策报告 2012 7、财务费用（略）8、土地增值税（略）9、项目开发总成本 综上各项，可知项目开发总成本为（16.01+0.21+8.93+0.39+1.32+0.19+0.19+2.18+0

30、.88）=27.93 亿元。二、租售收入估算 项目销售收入来源为项目住宅及商业部分的销售收入，根据项目初步估算，项目销售总收入约为 44.23 亿元。详见附件二：项目销售收入排期，价格增幅，销售比例及销售额度表。商业销售假定与住宅同期同比例销售，价格增幅为月增 5%，面积比例相当。住宅售价参看住宅价格定位。商业入市价格根据市场现有交易，以 5 万元/平方米计算其实价格。土地投资决策报告 2012 第五部分：财务评价 根据最可能发生的土地溢价水平成交，按照 20%溢价率计算土地成本，得出以下财务指标：一、投资收益率 项目税后投资利润率为 37.24%，（略）可以进行开发投资。详见附件一：项目利润

31、表。二、销售利润率 项目销售利润率为 23.51%，（略）项目可以进行开发投资。详见附件一：项目利润表。三、敏感性分析（一）、地价敏感性分析 地价敏感性分析，以 10%的溢价率浮动标准，试算项目能够承担的地摘牌上限水平。以下为项目溢价率可能地价对应的项目投资收益水平：溢价率 楼面地价 土地成交价 土地成交单价 税后投资利润率 税后利润额（万元）0%10772 128400 13793 50%124,857 10%11849 141240 15172 43%114,938 20%13034 155364 16689 37%104,027 30%14337 170900 18358 31%92,0

32、26 40%15771 187990 20194 25%78,823 50%17348 206789 22213 19%64,301 土地投资决策报告 2012 第六部分：土地获取可行性结论 一、项目可行性判断 根据当前项目条件，以及相关假设，项目具备了良好的盈利能力，能够实现较高的经济效益。同时项目敏感性分析也证明了项目能够承担一定的市场波动风险，保证项目的盈利可能，因此建议摘牌获得土地。二、可行性研究深化 项目的进一步可行性研究，有赖于相关详细规划的出台，进而研究本项目地块未来开发的住宅及商业详细产品，如建筑风格建议、产品户型配比建议、综合型及社区型配套商业等具体建议，以及相关工程进度的安排，详细进行动态的财务评价，以更加准确的面对市场，面对竞争环境。土地投资决策报告 2012 附件一、项目利润表（略）附件二：项目销售收入表（另车位按照住宅 7.75 万平米，每万平米 60 个计算，单价 8 万元，小计 465 个，4650 万元）（略）