基于城市发展动力机制的城市综合交通枢纽开发价值研究.pdf

1、基于城市发展动力机制的城市综合交通枢纽开发价值研究雷玉芳关键词：交通枢纽建设城市开发价值开发模式一、城市综合交通枢纽是城市内在发展动力的影响交通是城市发展的黄金“动脉”，是物资、人力、资源输送的纽带。综合交通枢纽，其最原始目的是方便乘客的出行，主要是为了给乘客提供各种交通方式的换乘的综合性交通站点。随着货运客运业发展，如今的高铁站、航空机场、长途客运站大多同时涵盖枢纽客运与货运功能，从国内外城市交通枢纽类型看，泛指针对民用航空、高速铁路、城际铁路、城市轨道交通、高速公路客运、公共交通（首末站及重点站点）等多种交通方式，集合了两种以上集中换乘交通方式的站点，是一个包含车辆、线路、站场、隧洞、通道

2、、仓储物流、信息港等服务旅客运输的实物载体。从中国城市发展来看，交通枢纽一直在城市中扮演着重要角色。传统的城市中心一般都围绕着火车站、长途客运站而布局，这些中心大量人流带来的集聚效应带来了商业繁荣，是每个城市最有商业价值和市场开发潜力的区位，成为每个城市中重要的功能极核。以福建省厦门为例，厦门本岛火车站及湖滨路城际中长途客运站是厦门最繁华的城市中心区之一，围绕着这些站点形成了以世贸城、乐都汇、酒店群、商业街等商业群，然而，近几年随着城市化进程加速，城市居民及旅游客增多，这几个交通枢纽站点都面临着站点老旧、功能瑕疵、路段拥堵等问题，同时满负载运作也给站点造成了巨大的安全隐患，这些站点都面临提升改

3、造、搬迁扩容、新建等命运。二、城市综合交通枢纽的价值逻辑近几年，各地政府重视城市交通基础设施投资，机场、高铁、地铁、客运、公交等各类交通设施都进入新建或提升改造加速期，城市面貌日新月异。目前全国范围内出现了很多已建成、规划中、在建的综合交通枢纽项目，然而，作为大型的城市交通基础设施项目，投资、建设和运营成本较大巨大，按传统模式建设的分散、低密、功能效用单一的交通基础设施不仅造成土地资源浪费，同时，城市基建已成为重大的财政负担，单纯依靠财政已无法满足长远发展，后续发力疲软。作为城市公共交通的节点的城市综合交通枢纽不仅能良好的保证居民出行便捷、强度和环境等需求，同时周边的土地资源因稀缺性和便捷性被

4、房地产开发所追捧，经济价值大。TOD 模式就是通过利用交通枢纽土地资源，通过市场化运营回收资金反哺基础设施投资建设，从而解决政府财政负担，保障城市后续发展需要。三、城市交通枢纽价值链由综合站点固有资源建设、运营而派生出的沿线信息交流、广告传媒、土地资源开发、餐饮娱乐、商贸等服务设施成为综合交通枢纽的衍生价值资源。从前期规划、策划、设计阶段上介入综合交通枢纽实体建设，系统化考虑综合营收充分考虑增值活动价、值构成了综合交通枢纽的关键价值链，但在这一系列价值链体系中，而由交通运营衍生的其他资源开发所带来的一系列增值活动则构成了综合交通枢纽的衍生价值链。交通枢纽开发建设已成为当下城市建设发展的一个典型

5、开发种类，以福建省福厦客专为例，福厦客专是我国首次采用 TOD 模式规划建设的铁路客运专线示范项目，位于福建省沿海地区，北端衔接合福铁路、温福铁路，南端衔接厦深铁路、龙厦铁路。线路自福州南站引出，止于漳州站，运营长度 296.82km，新建工程长度 280.87km，设福州（利用既有）、福州南、福清等 9 座客站，以及福州南、厦门北两处动车运用所。项目投资估算总额 500 多亿，福厦客专 TOD 综合开发采用一、二级联动的开发模式，在开发过程中，通过转让部分土地和部分物业，平衡投入资金及各方资本的合理利润。既保证了资产完整及财务、机构、人员方面的独立性，又推动了重大交通枢纽项目的建设，对政府来

6、说是一个具有较好实操性的建设思路。四、城市核心区土地资源近年来，中国城市发展加快，前十年中国被称为城市发展的黄金十年，中国的一二线城市房地产市场均呈现爆发式增长，城市交通枢纽具有独特的人口聚集作用，能够较快形成中心，使得枢纽周边土地资源具有相对较高的商业价值，各大城市中心的交通枢纽均成为核心区域。由于房地产开发较依赖地段和资源，近年来，各大城市中心土地资源基本已建设完毕，土地资源日益稀缺，新地供给后继无力。从全国各地房地产来看，城市核心区域枢纽站点无论是地铁枢纽、客运综合枢纽房地产市场受欢迎度较快，开发商拿地积极，土地溢价率高，由此，城市交通枢纽的综合开发应运而生。从含义上来看，城市综合交通枢

7、纽综合开发是指在综合交通枢纽建设的同时对站点周边及沿线的土地资源进行高密度的商业开发，结合住宅、商业、办公、和娱乐等经营性项目的建设，通过土地公开出让或自主开发的方式，能够为政府带来较好的土地增值收益。五、城市交通枢纽开发注意融合其他事项（一）城市交通枢纽开发与城市规划融合大量研究已对建设大型城市综合枢纽是必要性做了分析，从城市规划角度来看，妥善处理交通工程风险与规划目标的关系，同时，需兼顾运营安全。从规划层面，强调充分的缓冲空间，充分考虑乘客流动性、荷载、地下空间、布局、出入口布置等方面因素。从设计层面，强调应急设计、限流设计、设施设备监控等措施。同时，在经济性上要加强验证，目前较复杂的要数

8、城市中心区的地铁上盖物业项目，上海北京等城市的地铁最繁忙的包含虹桥等站点有 4 线换乘交汇，这对工程设计和运营都提出了较高的要求，需要从设计之初就充分预留空间，施工中做好勘察工作。（二）合理利用科技实现智慧化交通智慧化交通在當今城市交通中应用较广、掌上公交、火车网站、机场网络等都成为旅客出行的必要信息渠道，为旅客畅通出行提供了较好的保障，伦敦及香港等地方 20 年前已实现“旅行日票”一票乘坐所有交通，火车票、轨道、公交车、长途客车之间的衔接通畅。较好地利用科技手段让旅客及时了解航班、车次信息，有利于加快交通枢纽的人流转换率，从而实现交通枢纽的价值最大化，目前国内各种交通的衔接以及数据资源的无边界转换仍然存在屏障。六、结束语一个城市的交通发展状况很大程度上的决定了这个城市的经济发展情况。在交通枢纽上要进行科学性和细致的探索，这样才能够建立起符合我国城市规划的交通枢纽管理制度。综合交通枢纽开发有利于提高土地的复合利用价值，促进大中型城市的空间结构优化，达到城市建设集约化、环保化的需求，满足人民生活生产需要，促进城市高质量发展。参考文献1张俊杰.综合交通枢纽站城融合的研究与实践探索N.建筑时报，2019-08-05（008）.2马瑾.大型地下综合交通枢纽一体化设计研究J.华中建筑，2019，37（06）：77-80.