工业地产开发企业财务管理与税务策划研究.pdf

1、工业地产开发企业财务管理与税务策划研究江国良摘 要工业地产开发企业资金需求大，周转速度慢，融资相对困难，具有较高的财务风险，再加上近年来房地产市场竞争日趋激烈，所以对于工业地产开发企业来说，做好财务管理与税务筹划工作对提高企业经济效益、强化企业竞争力有积极意义。基于此，本文针对工业地产开发企业财务管理与税务策划展开分析和讨论，希望能够对相关从业者有所启发。关键词工业地产;房地产;财务管理;税务策划doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2020.10.008中图分类号F275文献标识码A文章编号1673-0194（2020）10-00-020引 言改革开放以来，我国社会经济高

2、速发展，带动房地产行业迎来发展的黄金时期，使一大批优秀的房地产开发企业迅速崛起，成为我国经济体系中的重要力量。然而，作为一个资本密集型产业，房地产行业一直以来在财务方面就具有较高的风险，特别是开发周期长、资金周转慢这一行业性劣势，使所有房地产企业几乎都面临融资难、风险高的问题。工业地产作为房地产行业的重要组成部分，不仅拥有上述房地产企业相同的各类风险，还具有自身的一些独特风险。因此，面对当前越发激烈的房地产市场，工业地产开发企业要想在激烈的竞争中占有一席之地，首先必须提高自身财务管理能力，推行科学有效的税务策划。这对于提高企业资金利用效率，最大限度节约成本有重要意义，也是提高工业地产开发企业核

3、心竞争力的重要途径。1工业地产概述所谓工业地产，就是基于工业类形式的土地，包括各类熟地、毛地上的各种建筑物以及建筑附属物开发，是房地产行业的重要组成部分，但是与商业地产、住宅地产开发有较大的不同。工业类土地，顾名思义，必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。与商业地产不同，工业地产的土地批租年限为 50 年。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企業的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。2工业地产开发企业财务管理与税务策划的关系就财务管理与税务策划二者之间的关系看，后者是前者不可或缺的组成部分。对于一个工业地产开发企业来说，两者紧密关联，都必须给予

4、高度重视。税务筹划，是在良好的企业财务管理的基础上，在保障财务管理科学合理的前提下，降低税收支出，进而可以更好地实现企业的财务管理目标，最大限度地发挥资金价值。另外，工业地产开发企业身处资产密集型行业，做好税务筹划，不但推动财务管理水平提升，更能够直接为企业创造经济效益。税务筹划工作在开展过程中，必须基于国家税法的内容，同时紧密联系企业的真实财务状况，从而在符合国家税法规定的前提下，通过推迟纳税或降低纳税，为企业实现最大化效益。从根本上来说，工业地产开发企业的财务管理和税务筹划，具有共同的目标，可以看作企业的一种理财行为，有利于企业财务管理工作有效实施。就财务管理的内容看，既有投资、融资等工作

5、，也涵盖了利润、经营等内容;税务筹划只有全面融入财务管理工作的各个环节中，才能够收到显著效益。对于企业财务管理来说，税收体制是非常重要的影响因素，纳税成本对财务管理目标有非常大的影响，需要企业管理者对企业纳税成本与收益之间的关系有全面、清晰认识。3工业地产开发企业财务管理与税务策划存在的问题3.1财务管理的问题3.1.1资金需求量大且融资渠道单一对于工业地产开发企业来说，建设各种工业厂房和设施，并以出租或出售的方式获得收益，是主要的经营方式。项目建设过程中对资金的需求量极大，且工业厂房建设项目具有很高的财务风险。因为工业厂房建设需要耗费较长的建设周期，而且占用大量的资金，这就意味着企业的资金周

6、转会非常缓慢，资金回收遥遥无期。所以在这个过程中，企业必须通过各种手段展开融资，诸如债券、银行贷款、合作开放等诸多形式，从而为项目运营提供资金支持。然而，有统计数据表明，工业地产开发企业对资金的需求，60%来自银行贷款。可见，企业的融资渠道非常单一，对银行有很强的依赖性;一旦企业在经营过程中出现利率波动、偿债风险，就有可能造成资金链断裂，甚至直接造成企业破产。3.1.2成本管控能力较差工业地产开发是一项涉及范围很广、程序较为复杂的项目，在项目推进过程中，包括审批、融资、建设、销售等任何一个环节发生问题，都会造成整体出现问题。因为环节众多，所以在各个环节中的资金管控难以全面深入。另外，在项目中，

7、合同是管理的重要依据，项目相关的诸多经济活动都必须基于合同展开实施;如果其中有违背合同的内容，则必然会出现成本失控的现象。基于全面成本管理的要求，企业应建立全过程、全方位的成本管理体系;然而就工业地产开发企业的实际运营状况看，往往出现各个环节脱节的现象，使成本与预算之间存在较大差距。3.2税务策划的问题3.2.1税收种类多，税负相对较重就我国当前的税法相关规定看，工业地产开发企业需要交纳的主要税种包括企业所得税、房产税、土地增值税、印花税等。这些不同种类的税收，对于企业来说无疑是非常沉重的负担。企业为了合理降低税负，有必要基于国家税法规定和企业实际情况，展开科学合理的税务筹划，从而最大限度地为

8、企业创造更高效益。但是，受工业地产开发发展的时间不长的影响，该行业的相关政策法律健全程度远远不够，使企业的税务筹划常常难以有效展开。3.2.2标准化不足，税收筹划有风险就工业地产企业税务筹划工作的实际展开状况看，往往会出现这样的现象，即不同财务人员对税务筹划有各自不同的方案。这就可以充分看出，税务筹划工作并没有统一的规范和标准，没有公认的方法和方案，在实际工作中主要基于财务人员的个人经验，特别是对税法的熟悉程度制定的。但是，在纳税业务中，纳税人与纳税机关之间的关系并不是一种绝对对等的关系，对于税法的认定和解释，双方会出现差异，进而对纳税筹划产生不同的认识，使纳税筹划工作中蕴藏了各种风险，诸如执

9、法风险、心理风险、信誉风险等。因此，对于企业来说，必须对这些风险有清晰的认识，并积极应对以有效规避风险。4工业地产开发企业财务管理与税务策划的开展措施4.1财务管理措施4.1.1拓展融资渠道，建立多元化金融体系对于当前工业地产财务管理工作来说，拓展融资渠道，建立多元化金融体系，是至关重要的事情。首先，相关部门需要全面了解企业的实际发展状况，然后在此基础上，采用证券、信托、抵押等多种融资方式，加快融资产品创新发展，从而降低融资成本，转变融资渠道过于单一的局面。其次，对于工业地产企业来说，要想在日益激烈的国内外市场竞争中获得一席之地，还必须努力与先进的企业展开合作，吸收先进的财务管理制度和经验，在

10、企业内部建立多元化金融体系。一方面，要将项目预算融入企业各个部门的各个环节;另一方面，不断推动风控体系安全和完善，从而更有利于企业有效运用资金，加快资金周转，充分发挥资金价值。4.1.2重视成本管理，推行全面成本管控对于工业地产企业来說，成本控制直接决定了企业的效益，也是企业财务管理的重要内容。因此首先必须强化企业内部各部门、员工之间的成本意识，从企业运营的各个环节，从预算到开发，从建设到销售，都要将成本意识贯彻其中，这样才能够从根源上解决成本控制不力的状况，才能推动全面成本控制体系建立。在此基础上，要建立全方位、多层次、全员参与的科学的成本管理体系，明确企业各部门、员工的成本责任以及成本层面

11、的考核范围和考核目标，针对性地对企业成本展开全面考核，并对考核结果展开全方位分析，做出有效反馈，从而为成本控制的持续稳定推行提供动力。另外，成本控制工作的展开，还必须严格依据财务管理规章的相关内容展开，务必保证相关数据的真实性、准确性和全面性;定期针对财务数据实施全面清查，对会计工作做好有效监督，以杜绝贪腐行为发生，确保每一项工作都在成本方面得到良好控制。4.2税务策划措施4.2.1项目开发各环节的税务筹划在工业地产项目的融资阶段和开发阶段，立项审批、土地征收和施工建设是最重要的工作。在这个过程中，由于土地增值税降低，所得税基础提升，所以具有相对较大的税务筹划空间。在企业融资的过程中，如果进行

12、债券、拆借或银行贷款，利息可在税前扣除，这样能够一定程度上抵消土地增值税。如果利息税额相对较高，则通常采用据实扣除的方式;如果利息金额相对较低，可以分摊的方式来实施，就是将项目竣工后的利息，分摊至企业所得税。4.2.2调整应纳税额，强化成本控制工业地产企业的定价、交易等环节，同样是税务筹划的重要工作，这主要是对企业的营业税和增值税有较大的影响。企业在实施相应房地产定价策略的过程中，必须基于四级累进税率制展开研究，增值税税率在 20%以内的情况下，可以通过免征增值税政策执行税务筹划，此时应就增值税相关项目展开相应调整，同时务必重视税收临界点的使用力度。此外，工业地产开发企业也能够以销售公司、装修

13、公司等不同形式，使销售收入得以分散，从而尽量少地缴纳营业税与增值税，为企业创造更大效益。5结 语对于工业地产开发企业来说，财务管理与税务筹划都具有至关重要的意义。所以要想实现企业可持续发展，必须不断提升财务管理的科学性与合理性，并在此基础上通过有效的税务筹划为企业谋取最大化效益。这对企业未来的长远发展，有至关重要的意义。主要参考文献1包书铭.基于商业地产开发企业财务风险管理J.财经界：学术版，2015（5）：135，137.2蔡芳芳.税务策划在现代企业财务管理中的运用及意义探微J.经营管理者，2015（15）：39.3梁彦博.加强商业地产开发企业的财务控制分析J.财经界：学术版，2015（14）：291.4刘珺.商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究J.现代经济信息，2015（18）：161，163.5刘珺.商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究J.经济研究导刊，2015（24）：132-133.