浅析中小型房地产企业融资问题及应对策略.pdf

1、浅析中小型房地产企业融资问题及应对策略秦国强摘 要 在我国房地产行业快速发展同时，中小型房地产企业不断增多，中小型房地产企业在发展经济、增加就业发挥着尤为重要的作用。中小型房地产企业普遍具有公司规模小、资金需求多、投资风险大等特点，融资问题一直困扰着中小型房地产企业，成为制约其持续、健康、稳定发展的主要因素。当前，房地产行业的内外部环境发生较大变化，中小型房地产企业提升融资能力至关重要。本文通过分析中小型房地产企业在其发展过程中面临的融资困境，并提出相应的解决策略，为提升中小型房地产企业竞争力提供参考借鉴。关键词 中小型房地产企业 融资困境 策略一、中小型房地产企业提升融资能力的重要性中小型房

2、地产企业提升能力，不仅有助于降低融资成本，还可以优化融资决策，优化融资数额的分配，为企业的进一步发展奠定良好的基础;同时通过对企业内外部融资环境的改善也能够从根本上优化企业的资源配置效率、提高资本的利用效率、提高其财务管理的水平、降低融资风险，最终提高企业的整体盈利水平。二、中小型房地产企业面临的融资困境（一）融资渠道单一从融资渠道来看，对中小型房地产企业来说，利用自有资金来融资是目前最简单最容易的融资方式。而在融资金额上，数额小、频率高、流动性强的短期借贷所占比例偏大。作为一个不断发展的中小型房地产企业其融资的渠道单一，主要是通过内源融资和金融机构等的债务融资的方式来实现资金的融通。单一的融

3、资方式使得企业的贷款主要集中在流动性强、频率高的短期借款上，这种融资方式也在一定程度上导致资金的中长期供给会出现不足，会导致公司抵御外来风险的能力持续下降。（二）公司融资成本高中小型房地产企业由于自身信息披露的不充分，导致银行在对该类企业进行融资前要进行比大企业更多的信息收集和监督工作，造成金融机构运行成本的提高，成本的提高在无形中又增加了企业获得相应贷款的难度。同时，当贷款利率相同的情况下，贷款数额越大给银行等金融机构带来的利益也就越大，相对于小企业来说，贷款给大公司银行付出的运营成本与收益相比显然要低得多;当贷款数额一致的情况下，单位交易成本的高低便是银行选择是否进行贷款的主要依据。相较于

4、小企业而言，大企业的单位交易成本就要低很多，因此，获得贷款的机会就越大。对于提供贷款的金融机构而言，其主要交易成本为贷款前、中、后期对相应企业的相关调查与监督管理所形成的费用，而对申请贷款的大中小企业而言，其主要的交易成本是贷款利息和相关的贷款手续费用以及其他的额外成本。这些成本对于中小企业融资来说尤其是中小型房地产企业而言无疑是雪上加霜。（三）企业抵押担保能力弱就目前的金融市场而言，为了规避信贷资金风险绝大多数的金融机构对中小型企业发放的贷款类型都是抵押贷款而不是信用贷款，这一现象对于缺乏可靠的担保单位的中小企业而言是不公平的，中小型房地产企业在物业方面投入比重很小，导致其可供抵押的优质抵押

5、物并不多，因此，在现行的不动产抵押担保的贷款方式下，要获得贷款的可能性就不高。同时抵押成本高也是造成公司贷款难的一大原因。再加上烦琐的抵押程序、偏高的折扣率和贷款率以及较高的流动负债比，导致中小型房地产融资更加困难。（四）缺少多层次的资本市场我国缺少专门为中小型房地产企业提供专门的融资服务的资本市场，我国现有银行体制选择使得资本市场格局更加狭窄。由于资本市场的不太完善使得创业资本无法得到充分的发挥和利用，严重制约了中小型房地产企业的未来发展，限制了中小型房地产企业开拓出有效的融资渠道。（五）缺乏完善的政策扶持现有的金融政策，暂未形成完善的扶持政策体系为中小企业发展。我国目前的经济方针政策，主要

6、还是依据规模大小、行业特征和所有制类型而制定的。因此，银行的大部分贷款也是贷给大企业，大多数社会资源都流向了大企业。这几年来，国家虽然颁布了一些政策，解决中小企業贷款难担保难的问题，诸如人民银行总行颁布了向中小企业倾斜的信贷政策，要求各国有独资商业银行总行设立了中小企业信贷部等，但最终还未形成完整的支持中小企业发展的金融政策扶持体系，导致中小型房地产企业的融资和贷款仍然受到了束缚和影响。三、提升中小型房地产企业融资能力的策略（一）优化融资结构作为判断融资行为风向标的融资结构，它的优化意味着合理的融资行为，反之融资结构的弱化就是融资行为失真。对于中小型房地产而言，抓住经济发展模式转型的契机就意味

7、着公司的发展。选择的辅助性的融资途径也很多，如加强企业之间的合作，利用商业信用等。首先，可以增强内源融资实力。利用自有资金进行融资是企业融资的主要渠道，也是其生存和发展的关键。外源融资的发展离不开内源融资能力的提升。其次，要合理运用财务杠杆。公司要增加经济效益，提高公司的竞争力，这注定要投资，投资不能只看业主投资和自我积累，还必须注重适当的负债管理和财务杠杆的合理使用。公司应从实际情况出发，合理利用债务融资，妥善处理好短期负债与长期负债的比例结构关系。这样不仅可以降低企业的融资成本，提高公司效益，还在一定程度上提升企业的偿债的能力。（二）努力降低融资成本1.发挥中小企业集群融资优势降低信贷成本

8、。所谓中小企业集群融资是指：发挥群体力量（通常是指“区域核心竞争力”）的作用为担保向金融机构筹资的行为。集群融资无论是在信用、规模还是集体理性上，相较于单个企业来说都占有绝对的优势。从交易成本来说，集群企业财务上信息相对比较清晰，也就可以使得其内部市场的有关主体尽可能少的参与到外部的证券市场中开展逆向选择，如此，一方面降低了外部融资的过程中产生的较高的交易费用，另一方面，银行也因集群效应降低信贷成本，最后，以集群形式出现使得其风险更具有可预见性和规律性，也降低了银行的信贷风险。2.提高公司偿债能力降低信贷门槛。信息不对称不仅会增加金融机构的风险识别成本还会导致中小企业在融资过程中交易成本上升，

9、因此，为降低信息不对称而导致的企业逆向选择和道德风险对银行危害，银行对小企业的借贷持保留态度，抬高了其可信贷的要求和标准。对于中小企业来说，要提高偿债水平可从以下两个方面入手：首先，加强对现金的控制力度和强化对现金流量的计划水平，确保企业现金流动的安全性与稳定性;第二，提高企业的盈利能力，增强其偿债的能力。（三）提高公司的资信水平企业获得资金贷款的主要标杆就是其融资环境。融资环境好意味着企业信用度高。资信度高的企业获得贷款的可能性就更高;相反，资信偏低，信用度不高的企业往往在融资过程中会受到不同程度的歧视。对于企业而言，可以通过强化公司管理来实现加快建设企业的信用制度，提高公司的声誉水平的愿景

10、。1.健全公司内部治理结构。建立现代的企业产权制度，明确公司内部的权责利益关系，从而逐渐建立一套完善的现代企业管理制度。一方面要明晰产权，逐步分散股权结构，实现所有权和经营权的分离;另一方面要明确各管理阶层的职责和权力，实现管理阶层之间的权利制衡，提高管理水平，增加企业的经济效益。2.完善公司财务管理制度。健全的财务管理制度是规范财务活动的保障，只有财务管理制度健全，才能从根本上保障企业财务信息的真实性与准确性，才能最大限度地避免信息不对称的存在，最大程度上提高企业的资信评级。3.创新理财观念。财务理念的创新性和科学性是企业财务目标和任务得以顺利实现的有效保障，因此要创新理念，采取多种方式进行

11、理财，提高资金管理水平。（四）改善政府公共服务由于政府公共服务的主要领域都是出于市场失灵的状态，因此，改善政府的公共服务水平，提高市场机制的运作效率。因此，改善政府的公共服务可以从以下三个方面入手：1.完善中小型房地产企业发展服务机构。档案的建立可以是广大中小型房地产企业及时了解政府的相关服务内容，同时也可以把公司的相关信息及时准确地发布给相关金融债机构，减少了由于信息不对称所导致的融资难题。降低了其风险识别成本，减少中小型房地产企业的融资成本，为企业顺利实现融资扫清其障碍。2.鼓励金融創新和市场竞争。鼓励国有商业银行产权改革，积极推进市场化经营使金融市场逐步开放。通过鼓励国有商业银行产权改革

12、将会引起银行经营的细化，有助于专注服务中小企业的金融机构的形成;开放的金融市场，由于竞争的存在会涌现出很大一批服务于中小企业的证券机构和资本市场。逐渐拓宽的融资渠道为中小型房地产企业的融资提供更多的选择。3.发展风险投资。由于中小企业自身局限性，导致很多银行不愿涉足处于发展初期的中小企业的融资过程当中，而证券市场也往往由于中小企业风险识别度差而对中小企业敬而远之。鉴于以上原因，对于传统中小型房地产企业来说风险投资就成为了更适合它们发展的融资方式了。风险投资的好处在于，风投企业会积极参与融资企业的相关经营管理过程，引进专业化的项目管理和风险管理，投资时间一般较长，风投的出现，有助于解决中小型房地

13、产企业的融资难问题。四、结语融资难长期制约中小型房地产企业发展，这几年以来，中小型房地产企业的融资难问题已不是单纯某一地区在某一时间段所面临的问题了，而是跨越不同区域和不同时间段的顽固性问题。要突破困境，需要企业、政府和社会的共同努力，创建良好的外部环境。对于企业而言，一方面要努力改善自身的资信水平和管理水平，要结合具体情况制定不同的融资战略，拓宽融资渠道，优化融资方式。根据不同的发展阶段选择不同的融资渠道和融资方式来解决融资难题。另一方面，金融信贷机构尤其是中小型的金融机构更不能忽视同为中小企业的“软信息”。此外，对于政府部门而言，要加强对非正规金融机构的监督和管理，不仅可以拓宽企业的融资渠道还可以减少中小企业的融资风险。（作者单位为重庆市银河有限公司）参考文献1 罗英.中小房地产企业融资策略分析J.中国乡镇企业会计，2020（04）：8-9.2 周华.关于中小型房地产企业融资问题的思考J.纳税，2020，14（09）：145-146.3 沈渝红.浅析中小房地产企业融资的现状及对策J.纳税，2019，13（26）：169+172.