浅谈继承公证中拆迁安置房的产权认定.pdf

1、浅谈继承公证中拆迁安置房的产权认定关键词 继承 安置房 产权认定作者简介：林航，福州市长乐公证处，四级公证员，研究方向：公证实务。中图分类号：D926.6文献标识码：ADOI：10.19387/ki.1009-0592.2020.06.289继承权公证是公证机构根据公民的申请，依法证明继承人具有继承被继承人遗留的个人合法财产的权利的真实性、合法性的活动。确定被继承人的个人合法财产是办理继承权公证最重要的事项之一。但在办理继承权公证的实务中，我们对拆迁安置房的产权认定是存在困难的。由于从被拆迁房产权到安置房产权的转化过程中存在诸多不确定因素，再加上相关法律规定的缺失，从而影响了我们对安置房产权的

2、认定。产权认定不清，必将损害当事人合法权利，增加纠纷产生机率，影响公证公信力。因此，为安置房的产权认定确立一个合法合理的规则是极为必要的。一、安置房产权登记现状实践中，安置房产权登记的情况主要有以下几种（本文仅以夫妻共有为代表，不考虑其他共有情况，以求论述简洁与清晰。）：1.在旧房被拆迁之前，夫妻一方即已死亡，旧房被拆迁后，生存方以自己名义签订拆迁安置协议及办理安置房产权登记。2.旧房拆除后，未取得安置房之前，夫妻一方死亡，取得安置房后，生存方以自己个人名义办理安置房产权登记。3.取得安置房，产权登记办理之前，夫妻一方死亡，之后生存方以自己个人名义办理安置房产权登记。4.取得安置房并以一方名义

3、办理产权登记之后，夫妻一方死亡。5.夫妻一方死亡，共有房产被拆迁，安置房取得后，产权登记在夫妻双方名下。6.夫妻一方死亡，共有房产被拆迁，生存方在签订拆迁安置协议或选房时直接将安置房归入其子女名下，之后，即以其子女的姓名办理安置房产权登记。上述六种情况中，第四、五、六种情况的产权状况明晰，在认定上不会产生问题，本文不做论述。但一、二、三种情况的安置房产权认定，不同公证员可能就存在着不同的认定。如以下案例：张某与赵某婚后自建有 150 平方米的住宅 A，2002 年政府旧城改造，A 住宅被拆迁。拆迁协议签订不久，赵某死亡。安置房建好后，张某通过抽签选房取得 175 平方米的安置房 B（超出原房面

4、积由张某按拆迁优惠价购买），并以自己名义办理了产权证。2017 年张某死亡，其子女为继承 B 房，来公证处办理继承权公证。公证人员对 B 房的产权认定存在分歧。一种意见认为：B 房是 A 房因拆迁产权置换而来，根据物权效力的延伸理论，B 房应为张某、赵某夫妻共有财产;另一种意见认为，张某获得 B 房时其妻赵某已死亡，且 B房其中一部分面积为张某个人所购买，B 房并不完全为 A 房的安置房。根据婚姻法、物权法的相关规定，B 房应为张某个人财产。该案例中，双方看法各有依据各有理由，但产权认定必须要有统一的规范规则。因此，本文针对一、二、三种情况的安置房产权认定，结合当前法律规定与实际操作之可行性发

5、表看法。二、安置房产权认定混乱的原因（一）法律规定的不完备目前，与房屋产权认定有关的法律规定主要有物权法第九条、婚姻法有关夫妻及家庭财产的相关规定，包括第十七条夫妻共有财产的规定。根据上述相关法律规定，我们在办理涉及安置房的继承案件时，对安置房产权的认定是很矛盾的。一方面，如果夫妻一方在取得安置房之前死亡，婚姻法第十七条的规定已不适用，而应当根据物权法第九条的规定，直接认定该安置房为一方个人财产。另一方面，安置房毕竟是由夫妻共有财产转化而来，根据物权效力的延伸理论，该安置房应当为夫妻共有财产。但继承是一种特殊的法律关系，物权效力延伸理论是否可理所当然地予以适用，当前也并无法律法规或司法解释对此

6、进行说明。因为法律规定的缺失，使我们在办理案件中对安置房的产权认定容易产生混乱。（二）当事人出于方便办证及节约成本的考量继承是一种较为复杂的法律行为，在继承公证中，涉及的当事人比较多，当事人需要提供的证据材料也比较多。因此，在办证实务中，申请人会基于简便办证或节约成本的考虑，选择性地将涉案的安置房作为个人财产或夫妻共有财产，向公证处申请办理赠与公证或继承公证。基于目前的法律规定，不管当事人是将安置房产权认定为个人财产还是夫妻共有财产，在表面上都是说的通的。当事人的不同选择，在一定程度上会以先入为主的方式，影响公证人员对安置房产权的认定。（三）不同公证人员对法律的不同理解一方面，不同公证员受制于

7、自身的业务水平，对相關法律精神与内涵会有不同的理解，或者基于简便操作或方便当事人等因素，从而对涉案的安置房产权做出不同的认定;另一方面，继承关系中对安置房产权认定的法律存有缺失与矛盾，就算是法律水平较高的公证员，面对复杂的继承法律关系，他们在选择法律适用时也难免会有不同的倾向性，从而基于不同的法律选择，对涉案安置房产权做出不同的认定。三、笔者的观点及理由笔者认为：在涉及安置房的继承案件中，我们不能想当然地适用物权效力延伸理论，而是应当立足于当前法律规定及政府拆迁政策、拆迁规则，结合继承法律关系的特殊性，以被安置人在政府部门组织的选房活动中选得具体安置房的日期为分界点，在此日期之前夫妻一方死亡的

8、，此安置房应认定为生存方个人财产;在此日期之后夫妻一方死亡的，安置房应认定为夫妻夫有财产。（一）选定具体安置房之前，夫妻一方死亡的，该安置房为生存方个人财产，理由如下1.物权效力延伸理论的排除适用。其一，从法律层面及客观现实上讲。继承法第十五条规定：继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。根据此规定，继承人可自行对被继承人的遗产进行继承、分割，公证并不是继承的必经手段。在实践中，绝大部分的继承也都是当事人通过自行协商进行遗产分割实现的。而且，拆迁安置对任何家庭而言都是重大

9、事件，拆迁协议的签订及安置房的选定归属不可能不经过家庭协商。笔者所在的公证处因滨海新城建设办理了大量与拆迁相关的案件，与拆迁各方人员都有着大量的接触，我们还没有遇到过拆迁协议的签订与选房不是经过被拆迁人家庭成员共同协商的。其二，从拆迁安置的独特情况及可操作性层面上讲。当前各地的拆迁安置规则中，大都规定可根据被拆迁户家庭成员人数增加安置房面积，多于原房的安置面积由被拆迁人按拆迁优惠价购买，也大多允许在总安置面积不变的情况下安置多套小面积安置房，且允许多套安置房分别登记在不同家庭成员名下。在这种情况下，我们再按物权效力延伸理论把登记在被继承人其他家庭成员名下的安置房或增加的安置面积作为遗产，明显不

10、具可操作性。综上所述，既然继承法第十五条已规定继承人可自行对遗产进行分割继承，那么，继承人签署安置协议或选房的过程就应当认定是继承人对被继承人所遗留的遗产旧房或拆迁安置权的继承及分割的过程，分割后的安置房归谁名下即为谁的财产，而不能再将此安置房当作原房的产权延伸。至于继承人在对遗产进行继承分割的过程中没有做到公平、公正，出现侵害部分继承人的情形，那是另一法律关系，我们可不予考虑。当然，在实务中，出于谨慎的考虑，公证处可以让所有继承人签署一份相关遗产已继承分割的声明，以避免卷入纠纷。2.更具合法性。继承法第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。根据此规定，被继承人人死亡时，遗产的范围和继承人的范围

11、即已确定。如果被继承人在选定安置房之前死亡，除了物权效力延伸理论，没有具体法律或司法解释规定继承中遗产形态可由被拆迁房直接变更为安置房。生存方取得安置房时，被继承人已死亡，他们之间婚姻关系已终止，已不适用婚姻法相关规定，根据物权法第九条的规定，该安置房当然为生存方个人财产。在此情况下，将安置房认定为夫妻共同财产，将失去现行法律规定的支持。而缺少法律根据的公证文书又有多少的公信力与证据力呢？3.更具合理性。被继承人死亡时与继承相关的法律关系和遗产即已固定。如果我们采用物权效力延伸理论，就会出现或者说等同于我们承认遗产可随着继承人申请办理公证时间的不同而变更，安置房取得之前申请，遗产为旧房或安置权

12、;安置房取得之后申请，遗产为安置房，假如安置房又被出售，则遗产又变更为其他形态，继承人一直不来办理公证，遗产就一直变化着形态无穷无尽，并且，形态变更的过程还时常伴随着价值的变更及登记人或实际拥有人的变更（如前文提到的增加安置房面积、安置房选多套并登记在不同人名下等情况）。笔者认为，这明显不合理，甚至是荒谬的。（二）选定安置房之后夫妻一方死亡的，该安置房为夫妻共有财产根据国有土地上房屋征收与补偿条例相关规定，房屋拆迁是由政府相关部门管理及参与的政府行为或准政府行为。在政府相关部门组织参与的拆迁安置选房活动中，被拆迁人依据相关程序，一旦选定具体安置房并载入选房确认登记簿或其他类似文件，被拆迁人对此

13、安置房的选定即不可反悔或变更。选房登记簿是具有法律效力的政府或准政府文件。物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。参照此规定，被拆迁人选定的具体安置房一旦载入选房登记簿等文件，该安置房的所有权即已确定，不管产权证书是否已办理。如果夫妻一方是在安置房选定之后才死亡，该安置房即为夫妻关系存续期间取得的财产，根据婚姻法第十七条的规定，自然为夫妻共有财产。四、结语继承公证中拆迁安置房的產权确认，是国家经济建设，城乡改造拆迁给我们带来的新问题，唯有积极应对、正面解决，才能维护公证公信力，维护当事人合法权益。基于此，笔者就此问题发表上述不成熟之见解，旨在抛砖引玉，以期更多专家学者对此进行研究探讨，从而促进问题的圆满解决。参考文献：1杨建平.房产公证实务中相关法律问题的研究J.法制博览，2017（12）：144+143.2孟凡美.房屋继承公证实务中的法律问题研究D.山东大学，2014.3王晓韬.夫妻共同财产认定问题研究D.中国人民公安大学，2018.