律師說法,台商對中國大陸「集體經營性建設用地」的法律認識.pdf

1、律師說法,台商對中國大陸集體經營性建設用地的法律認識李永然此次土地管理法的修正，在集體土地上的規定著墨甚多，台商應就上述規定予以注意並認識，進用掌握契機予以合法運用，藉以保障權益並獲利。筆者亦願藉本文針對集體經營性建設用地涉及土地管理法修治的部分予以頗析，俾供大陸台商參酌運用。台商在中國大陸需要運用土地，方能進行設廠、投資、開發等，且除了運用城市的國有土地外，有時要運用農村集體所有土地。而大陸土地管理法於2019 年 8 月 26 日經第十三屆全國人民代表大會常委會通過修正，其修正幅度不小，已自 2020 年 1 月 1 日起施行。由於台商早期赴中國大陸投資、設廠，在不了解大陸的土地制度、土地

2、管理法規定的情形下，到鄉鎮，甚至農村去購買或承租集體土地，嗣後發生糾紛或權益不得的情事（註 1）；因而筆者願藉本文針對集體經營性建設用地涉及土地管理法修治的部分予以頗析，俾供大陸台商參酌運用。農用地轉為建設用地的規定首先台商應注意大陸農村的三塊地（農用地、宅基地、農林集體建設用地）問題；如果要將農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；如果是將永久基本農田轉為建設用地的，由大陸國務院批准（大陸土地管理法第 44 條第 1 款、第 2 款）。適用農用地轉用審批手續，分別在土地總體規畫確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模的範圍內或範圍外而有不同，即：1.在範圍內：則按土地利用年度計畫分批次按

3、照國務院規定，由原批准土地利用總規劃的機關或者授權的機關批准；在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。2.範圍外：將永久基本農田以外的農地轉為建設用地的，則由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批准（土地管理法第 44 條第 3 款、第 4 款）。土地管理法的修正讓農民集體所有土地的徵收制度更完善其次大陸台商應注意土地管理法對農民集體所有土地的徵收所做的修改，此次已將土地徵收所屬之公共利益的需要在第 45 條做了明確的規定，還將土地徵收程序以完善及即明確徵收補償的基本原則，謹略述以下三點：1.徵收需以為了公共利益的需要為前提，其包括：（1）軍事和外交需

4、要用地的；（2）由政府組織實行的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎建設需要用地的；（3）由政府組織施行的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優輔安置、英烈保護等公共事業需要用地的；（4）由政府組織實施的搬遷、保障性安居工程需要用地的；（5）在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內，經省級以上人民政府批準，由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的；（6）法律規定為公共利益需要可以徵收農民集體所有土地的其他情形（土地管理法第 45 條第 1 款）。2.徵收程序：（1）徵收永久基本農田、永久基本農田以外的耕地35 公

5、頃的、其他土地超過 70 公頃的，應經國務院批准外，其他土地的徵收，由省、自治區、直轄市人民政府批准（土地管理法第 46 條第 1 款、第 2 款）。（2）如果徵收農用地的，還應經過前述的農用地轉用審批（土地管理法第 46 條第 3 款）。（3）經上述法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施（土地管理法第 47 條第 1 款）。3.徵收土地的補償：（1）應當給予公平、合理的補償，保障被徵收農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。（土地管理法第 48 條第 1 款）。（2）徵收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，並安排被

6、徵地農民的社會保障費用（土地管理法第 48 條第 2 款）。（3）被徵收的農民集體經濟組織應當將徵收土地補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公佈，接受監督。（土地管理法第 49 條第 1 款）。土地管理法修正，讓農地可以流轉入市再者，台商還應注意此次土地管理法第 63 條，規定農地流轉入市，須符合規劃依法登記、通過程序、再次流轉等事項（註 2），現敘述如下：1.土地利用總體規劃、城鄉規劃為工業、商業等經營性用途，並須依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以透過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，並應簽訂書面合同，合同內載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其

7、他權利義務（土地管理法第 63 條第 1 款）。2.由於集體經營性建設用地為集體所有，其出讓、出責等，應經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意（土地管理法第 63 條第 2 款）。取得集體經營性建設用地的使用權人還可以有條件的再流轉（註 3）（土地管理法第 63 條第 3 款）。註 1：參見張義權撰：面對中國大陸新修訂土地管理法，台商應有的認知與對策乙文，載台商張老師月刊第 246 期，頁 4，109 年 2 月 15 日出刊。註 2：參見姜志俊撰：台商對中國大陸土地管理法有關農地流轉入市應有的認識，載台商張老師月刊第 246 期，頁 2。註 3：再流轉如：轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。