房企大“抢钱”.pdf

1、房企大“抢钱”谢泽锋“只要融资和土地成本够底，怎么都能赚钱。”一位知名房地产企业家曾如此概况行业的赚钱之道。进入 2020 年，新冠肺炎疫情猛烈打击了房地产企业的销售业绩，今年 1-2 月，房地产销售指标出现史上最大跌幅。但另一方面，受疫情影响，央行开启了释放 3 万亿资金流动性，这被视为货币政策的积极转向。虽然央行再次强调，房地产领域提出的调控基调依旧没有变化，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。一向高负债运行的房地产企业对资金的饥渴由来已久，虽然央行无意送温暖，但敏锐的房地产行业已经嗅到了这短暂而又珍贵的融资“窗口期”。

2、一时间，房地产企业开始了“抢钱”盛宴。大抢钱房企融资的主战场正由海外转向国内。房企海外发行美元债呈现积极性下滑的迹象。2020 年 2 月房企美元债不管是发行数量还是发行规模的环比、同比均有所减少。根据 Wind 数据，2020 年 2 月国内房企共发行 15 只美元债，合计募资约 36.86 亿美元，金额同比减少逾六成，环比减少近八成。而国内却敞开了撒钱的窗口期，谁也不愿错过。统计显示，3 月以来，已有至少 20 家房企发行债券融资，累计融资总额超 409 亿元。根据 Wind 数据，今年12 月，国内房企债券融资 2484 亿元，同比上升 36%。光大证券的研究显示，房企发债短期或供不应求

3、，优质开发商融资成本持续改善：2 月房企境内新发债 354 亿元，同比增长 68%。单月净融资 239 亿元，为2019 年 5 月以来最高水平。尤其注意的是，2 月 AAA 评级房企发债额占总房企发债额比重达到 71%，金融资源向龙头加速集中。而且这些房企巨头的发债规模颇为庞大，龙湖地产 180 亿元小公募、万科的 90亿元小公募等已经通过。2 月 27 日，绿地控股（600606.SH）拟发行 180 亿元公司债券获得上交所受理，募集金额将全部用于还债。2 月采取发债融资的房企还包括：金地集团拟发行 110 亿元小公募公司债，获深交所反馈;禹洲鸿图拟发行 130 亿元私募公司债已获受理;碧

4、桂园 85.38 亿元公司债券获得上交所通过等。进入 3 月，房企融资有增无减，龙湖集团（00960.HK）3 月 5 日公告宣布，该公司间接附属公司成功发行 30 亿元住房专项公司债券，票面利率 3.8%，年期为 7 年。同日，另有三家房企宣布发行债券或者票据获取融资，分别为首创股份（600008.SH）、景瑞控股（01862.HK）、蓝光发展（600466.SH）。3 月 4 日晚间，泰禾集团（000732.SZ）也发布公告称，为拓宽融资渠道、满足资金需求，公司拟申请发行 120 亿元公司债券。过去一年，泰禾集团没有在境内安排发行过公司债，注册制落地之后，宣布 120 亿元的巨额发债计划。

5、更令市场侧目的是华侨城（000069.SZ），这家主打旅游地产的央企，抛出了高达 195 亿元的小公募公司债券，目前该项目状态更新为“已受理”。3 月 1 日，新证券法正式实施，债券注册制全面实施。除了簡化受理审核程序、缩短发债时间外，尤其删除债券累计余额不超过净资产 40%的要求，这一松绑政策直接刺激了不少房企。此外，央行释放流动性，资金面持续宽裕的状态，为房企扩大融资提供了可能。成本下滑拿地回暖从海外转向国内，房企融资成本也在下滑。近期，央行等监管部门明确表示，要进一步引导贷款利率下降，以支持实体经济。在房地产融资层面，也已经开始显露。3 月 20 日，金地集团（600383.SH）发布公

6、告称，2020 年度第四期超短期融资券 10 亿元人民币已发行完成，发行利率仅为 2.6%。招商蛇口（001979.SZ）在 2 月 11 日，成功发行了 2020 年度第一期超短期融资券，实际发行总额为 10 亿元，票面利率为 2.7%。2 月 26 日，招商蛇口又成功发行 15 亿元超短期融资券，票面利率 2.65%。一些中小房企也开始采用超短融债券融资，已经成功发行的房企包括：滨江集团 366 天的 9 亿元债券，票息仅为 3.24%;建发股份 270 天期限的 10 亿元债券，票息为 2.43%。相比过往动辄超 10%的融资成本，房企在流动性宽裕的背景下，融资负担进一步降低。随着国内融

7、资成本下降，融资规模大增，重新补充“弹药”的房企，必定在土地市场产生连锁反应。与惨淡的销售额不同的是，土地市场却出现回暖迹象。数据显示，今年前两个月中国 50 个大城市合计卖地 5180 亿元人民币，同比上涨 4.1%。在成交总价TOP10 城市中，一线城市上海、北京增速分别为 112%、14%，增速明显加快;二线城市温州、南京增幅较大。北京开年两个月通过招拍挂成交住宅用地 16 宗，其中不限价地块高达 12 宗，土地出让金额高达 671.88 亿元，平均溢价率达 19.48%，均创下历史新高。从拿地金额来看，香港置地联合体以 318 亿元位列第一，绿城中国以 268 亿位列第二。在这场拿地热

8、潮中，主角是央企房企和大房企，香港置地和绿城背后，也有国资的影子。拿地总额 TOP20 中，有 5 家为地方性国企、6 家央企，其中华润置地以 140 亿元位列第三。保利发展、中海地产、中交地产等央企拿地金额均在40 亿元以上。2014 年北京楼市趋冷，均价跌至 3 万元区间，而 2015 年开始，一线城市房价快速上涨，历史是否再次重演？分析来看，无论从政策面，还是供求关系来看，快速上涨可能性并不大。首先，“住房不炒”的楼市调控基调一直没有变，有一些省市出台的房地产松绑政策出台后，立即收回，显示地方政府对房地产政策放松仍然秉承非常谨慎的态度。其次，从房企融资结构来看，房企大笔融资大部分用于“借新还旧”，将高成本的负债成较低成本的负债，降低债务支出成本。不过，一些城市仍然值得警惕，毕竟土地市场最终会传导至房地产的销售终端，并影响房价表现。